10,77 га у воды под жилищное строительство
4 смежных земельных участка, 2 собственника, единый массив. Стартовая цена — 350 000 000 ₽, торг. Решение Арбитражного суда Тверской области от 06.08.2026 об изъятии участка — в пользу собственника. Реалистичный путь к ИЖС — 2 этапа: смена ВРИ на садоводство (2–4 мес) и включение в н.п. Новозавидовский (1–3 года).
4 смежных участка общей площадью 10,77 га
Адрес: Тверская обл., Конаковский район, г/п Новозавидовский, район д. Лазурная. Первая линия Иваньковского водохранилища — 200 м от уреза воды. Категория — земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ — для ведения сельского хозяйства.
Участки смежны между собой и образуют единый массив. Смежны с участками :154 и :155, которые по ПЗЗ Новозавидовского находятся в зоне Ж-1 «Зона индивидуальной жилой застройки». Геометрия: 56,577°–56,581° с.ш., 36,446°–36,450° в.д. (система координат МСК-69, зона 2).
69:15:0000024:14169:15:0000024:175069:15:0000024:182269:15:0000024:1824Суд отказал в изъятии. ПЗЗ соседей — уже жильё.
Два факта, которые меняют позицию актива: первое — в суде первой инстанции Минимуществу Тверской области отказано; второе — соседние участки того же квартала уже в зоне ИЖС по ПЗЗ.
Дело № А66-20892/2025. Минимущество ТО требовало изъять ЗУ :141 (7 979 м²) для продажи с публичных торгов. В удовлетворении иска отказано. Суд указал: камыш не включён в Перечень сорных растений (приложение к Постановлению №1482), и сам факт привлечения к адм. ответственности не является безусловным основанием для изъятия.
Определение АС ТО от 23.12.2025 о запрете регистрационных действий с :141 отменяется с момента вступления решения в силу — 06.09.2026. На дату анализа (23.09.2026) срок апелляции истёк. Перед сделкой — проверить актуальную выписку ЕГРН.
ПЗЗ Новозавидовского утверждены Решением Совета депутатов от 20.04.2015 № 13, изменения внесены Постановлением Правительства ТО № 198-пп от 11.05.2023. Участки :154 и :155 в квартале 69:15:0000024 уже в зоне Ж-1 «Зона индивидуальной жилой застройки». Введена новая зона Ж1-1 (до 3 этажей / 12 м). Массив окружён жильём.
ООО «Лазурное-Инвест» (ОГРН 1127746270740, УСН) и Черкасов А.М. (физлицо). Потребуются два ДКП или один многосторонний договор. Нотариальное удостоверение рекомендуется — защищает по ст. 163 ГК РФ, проверяет дееспособность.
Исходные материалы по объекту
Полный пакет — выписки ЕГРН на все 4 участка, решение Арбитражного суда, схема расположения. Доступны для просмотра прямо на странице и для скачивания.
2 этапа · от 2 мес до 3 лет
Строительство жилого дома на землях сельхозназначения формально невозможно без перевода. Реалистичный сценарий — два последовательных этапа с разными сроками и стоимостью. Альтернативный путь — регистрация КФХ за 1–3 мес, но с обязательством реальной с/х деятельности.
Срок: 2–4 мес · Стоимость: низкая. Заявление в Росреестр об изменении ВРИ на основании утверждённого ППТ. Результат — право построить садовый дом до 3 этажей с правом регистрации («дачная амнистия» действует для с/х земель с ВРИ садоводство).
Срок: 1–3 года · Стоимость: высокая. Изменение генплана Конаковского МО: проект изменений (~500 тыс. ₽), публичные слушания, согласование с Правительством ТО (ст. 84 ЗК РФ), обеспечение инфраструктуры. После — категория «земли населённых пунктов», полноценное ИЖС через ПЗЗ (зоны Ж-1, Ж1-1).
Срок: 1–3 мес · Стоимость: низкая. Регистрация главы КФХ (ИП) → ВРИ «ведение крестьянского (фермерского) хозяйства» (код 1.7) → право построить жилой дом фермера и хозпостройки. Обязательство: вести реальную с/х деятельность (что для данного участка под вопросом — отсюда и был иск Минимущества).
Что проверить до, в процессе и после сделки
Сделка возможна после снятия запрета регистрации на :141 (проверить актуальную выписку) и при соблюдении стандартного чек-листа due diligence по двум собственникам.
— Заказать актуальную выписку ЕГРН на все 4 ЗУ (на текущую дату).
— Проверить ООО «Лазурное-Инвест» через ЕФРСБ, Контур.Фокус, ФССП.
— Проверить Черкасова А.М. через ФССП, реестр наследственных дел, базу МВД.
— Запросить правоустанавливающие документы (ДКП 2014/2015/2017 годов).
— Нотариально удостоверить сделку.
— Нотариальное согласие супруги Черкасова А.М. (ст. 35 СК РФ).
— Решение ОС ООО об одобрении крупной сделки (ст. 46 ФЗ-14).
— Указать обременения: ВОЗ, ПЗП, охранная зона ЛЭП (где применимо).
— Зафиксировать категорию и ВРИ без изменений.
— Подтвердить отсутствие запрета регистрации на :141 на дату сделки.
— Обязательство продавца снять новые обременения до перехода права.
— Штрафные санкции за недостоверность заверений (ст. 431.2 ГК РФ).
— Зарегистрировать право в Росреестре (МФЦ или нотариус).
— Получить выписку ЕГРН с записью о праве собственности.
— Подать заявление на смену ВРИ (если принято решение о садоводстве или КФХ).
Что может пойти не так
У актива четыре ключевых риска, которые учтены в стартовой цене. Все они отрабатываются на этапе подготовки к сделке — мы поможем провести due diligence по каждому.
Риск высокий. Если Россельхознадзор снова зафиксирует неиспользование (а камыш растёт быстро — текущий покос от 09.07.2026 только на 50% площади), Минимущество вправе подать новый иск об изъятии. Срок неиспользования потечёт заново с момента новой фиксации нарушений.
Все 4 участка в водоохранной зоне (200 м от уреза воды) и прибрежно-защитной полосе Иваньковского водохранилища. В ВОЗ строительство возможно только при наличии канализации (п. 15 ст. 65 ВК РФ). В ПЗП — запрещено.
Смена ВРИ на садоводство — 2–4 мес. Включение в н.п. — 1–3 года. Без перевода жилищное строительство формально невозможно: самовольная постройка по ст. 222 ГК РФ с предписанием о сносе.
ООО «Лазурное-Инвест» — проверить на банкротство, ликвидацию, существенные долги. Черкасов А.М. 1961 г.р. (65 лет) — запросить справку от психиатра, нотариальное согласие супруги (если участки приобретались в браке).
Сделка возможна при соблюдении чек-листа выше и обязательном нотариальном удостоверении. Покупатель должен учитывать, что без перевода ВРИ жилищное строительство формально невозможно, а срок полноценного перевода — минимум 2–3 года. Стартовая цена 350 000 000 ₽ отражает инвестиционный потенциал актива с учётом рисков перевода; окончательная стоимость определяется переговорами.
Готовы обсудить сделку?
По интересующим вопросам звоните
Информация о составе актива, юридическом статусе и обременениях приведена по состоянию на 23.09.2026 и основана на открытых данных ЕГРН (4 выписки), решении АС Тверской области от 06.08.2026 по делу № А66-20892/2025, схеме расположения, открытых данных НСПД и ФГИС. Перед сделкой необходима актуальная проверка статуса запрета регистрации на :141, проверка продавцов на банкротство и дееспособность, согласование границ н.п. Стартовая цена 350 000 000 ₽ носит характер предложения продавца; окончательная стоимость определяется переговорами. Решение о сделке и её условиях принимает покупатель.