С 1 марта 2025 года в стране действуют два закона, которые переписали требования к владельцам участков и построек. Один ввёл принцип «построил — оформи» и впервые прямой нормой определил, с какого момента строительство считается завершённым. Второй ограничил срок, в течение которого участок нужно осваивать. Разбираем, что именно изменилось, кого это касается и какие слухи о новых налогах не имеют под собой оснований.
Что вступило в силу 1 марта 2025 года
Речь о двух федеральных законах, принятых в декабре 2024 года.
- ФЗ-307-ФЗ от 08.08.2024 — добавил в Земельный кодекс РФ статью 85.1 и определил, что считается освоением земельного участка и сколько на это отведено времени.
- ФЗ-487-ФЗ от 26.12.2024 — изменил статью 52 Градостроительного кодекса РФ, добавив части 12–15, и закрепил принцип «построил — оформи».
Законопроектная работа шла весь 2024 год, подписаны оба закона в декабре, а вступили они в силу одновременно — 1 марта 2025 года. С этого дня и нужно отсчитывать все сроки.
Про «новый налог на хозпостройки» — это неправда
Этот миф расходится быстрее, чем сам закон. Ни один из двух законов не вводит новых налогов на хозпостройки, не меняет методы их исчисления и не устанавливает новых штрафов за неиспользование участков. Порядок налогообложения остался прежним — таким, каким его описывает Налоговый кодекс РФ.
Изменилось не количество денег, а момент, с которого объект считается завершённым, и обязанность его оформить. Если налог на баню или гараж вы платили и раньше, то и платите, ничего нового не появилось. Но легальный статус этих объектов теперь прямо зависит от того, стоят ли они на кадастровом учёте.
«Построил — оформи»: когда строительство считается завершённым
До 1 марта 2025 года в ГрК РФ не было нормы, которая отвечала бы на этот вопрос прямо. Теперь она есть — это части 12 и 13 статьи 52. Момент завершения зависит от того, каким порядком вёлось строительство.
- Строительство шло по разрешению на строительство. Строительство считается завершённым со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
- ИЖС и садовые дома по уведомительному порядку (статья 51.1 ГрК РФ) — со дня получения уведомления о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Закон оговаривает: если уведомление не подавали, эта норма не применяется.
- Разрешение и проектная документация не требуются — по части 17 статьи 51 ГрК РФ это гаражи и хозпостройки. Строительство считается завершённым со дня осуществления государственного кадастрового учёта.
Часть 13 отдельно оговаривает случай жилого или садового дома, построенного без уведомления, — такое строительство допускается федеральным законом, и тогда момент завершения тоже привязан к кадастровому учёту.
Часть 14 закрывает оставшуюся лазейку формулировкой без исключений: строительство и реконструкция объектов капитального строительства не могут считаться завершёнными при несоблюдении условий частей 12 и 13. Не подал уведомление, не оформил кадастровый учёт — строительство не завершено, точка.
Что теперь обязан сделать собственник
Часть 15 статьи 52 добавила прямую обязанность. Застройщик или иное лицо, имеющее основания для приобретения прав на здание или сооружение, для получения возможности их эксплуатации обязаны:
- подготовить и направить документы для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — если строительство осуществлялось на основании выданного разрешения на строительство;
- подготовить и направить в орган регистрации прав документы для государственного кадастрового учёта и регистрации прав — если разрешение на строительство не требовалось.
Первый подпункт редактировался Федеральным законом от 31.07.2025 № 304-ФЗ — норму уточняли уже после вступления в силу, поэтому ссылаться стоит на действующую редакцию статьи 52.
Ключевое в этой конструкции — привязка к эксплуатации. Закон прямо связывает возможность пользоваться объектом с завершением оформления. Построенный, но не поставленный на кадастровый учёт гараж юридически остаётся объектом, которым нельзя распоряжаться как недвижимостью: его нельзя продать, подарить, заложить, зарегистрировать переход права, подвести к нему инженерные сети как к объекту капитального строительства.
Что нужно регистрировать, а что — нет
Требование «построил — оформи» распространяется только на объекты недвижимости. Лёгкие постройки под него не попадают, и это главный фильтр, который снимает большую часть тревоги.
Росреестр в своих разъяснениях указывает на два признака капитальности:
- прочная связь с землёй — перемещение без несоразмерного ущерба невозможно; обычно это заглублённый фундамент, несущие и ограждающие конструкции;
- капитальные материалы — кирпич, блоки, отдельные технологии деревянного строительства.
Не подлежат учёту и регистрации разборные теплицы, беседки, навесы, уличные душевые кабины и туалеты, иные лёгкие сооружения того же назначения. Если теплица разборная и стоит на земле без фундамента — она не объект недвижимости, и новый закон на неё не распространяется.
Огородный участок — отдельная история
На огородных участках объекты капитального строительства возводить нельзя — разрешены только некапитальные хозпостройки для хранения инвентаря и урожая. Это ограничение действовало и раньше, новый закон его не меняет, но в связке с требованием об оформлении вопрос становится заметнее: капитальная постройка на огороде остаётся объектом, права на который не оформляются в принципе.
На садовых участках капитальные вспомогательные постройки размещать можно. Требования к их параметрам установлены пунктом 6 статьи 39 Федерального закона от 29.07.2004 № 217-ФЗ.
ФЗ-307-ФЗ: три года на освоение участка
Второй закон касается не построек, а самой земли. ФЗ-307-ФЗ от 08.08.2024 добавил в Земельный кодекс РФ статью 85.1 — определение освоения земельного участка и критерии, по которым участок считается освоенным.
Срок — три года. Отсчёт начинается со дня приобретения прав на участок. Исключение одно: если есть утверждённый проект рекультивации, срок продлевается на срок, установленный этим проектом.
Норма распространяется на широкий круг участков — в том числе на земли населённых пунктов, садовые и огородные участки, независимо от категории земли. Для дачников это означает, что «у меня участок в СНТ, значит закон не про меня» — не аргумент: норма их тоже касается.
Что происходит по истечении срока:
- уполномоченный орган выдаёт предписание об устранении нарушений и устанавливает срок исполнения;
- если предписание не исполнено — участок изымается, право на него прекращается по иску в порядке статей 284 и 286 Гражданского кодекса РФ;
- за неиспользование земельного участка предусмотрен штраф по части 3 статьи 8.8 КоАП РФ.
При этом ФЗ-307-ФЗ не вводит новой меры ответственности — рынок штрафов и изъятий за неиспользование существовал давно. Новым стал сам критерий освоения и понятный трёхлетний ориентир, от которого можно отсчитывать.
Что делать прямо сейчас
- Сверить фактическое состояние участка с начислениями: что построено и что стоит на учёте. Разница и есть зона риска.
- По хозпостройкам определить, являются ли они объектами недвижимости — проверить прочную связь с землёй и материалы.
- По капитальным объектам заказать технический план, провести кадастровый учёт и зарегистрировать право.
- По некапитальным постройкам, которые не подлежат регистрации, решить вопрос с демонтажем — они не создают правовых рисков, но и прав не дают.
- Отдельно проверить признаки неиспользования участка по статье 85.1 ЗК РФ, не дожидаясь предписания.
По участкам в садовых и приусадебных хозяйствах это редко бывает срочно: трёхлетний срок обычно ещё не истёк. А вот по объектам, построенным давно и не оформленным, ситуация обратная — они стоят без учёта годами, и именно они становятся проблемой при продаже, при наследовании и при любой сделке с участком.
Практика по Твери и Тверской области показывает то же, что и по стране: основная масса обращений — это гаражи, хозблоки и бани, построенные без проекта и без уведомления. Формально для них документы не требовались, но после 1 марта 2025 года момент завершения привязан к кадастровому учёту, и оформлять их придётся.
Источники
- Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ — kremlin.ru/acts/bank/50969
- Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ — government.ru/docs/all/157087/
- Статья 52 ГрК РФ в действующей редакции — consultant.ru
Если по вашему участку или постройке вопрос неоднозначный — разберём конкретный объект и покажем, какой маршрут оформления применим к нему.