Площадь здания в ЕГРН сегодня можно изменить только одним способом — через реконструкцию. Для объектов, которые на учёт ставило БТИ в 1990-е и 2000-е, это часто нерешаемая задача: перестраивать дом ради цифры в реестре никто не станет. В 218-ФЗ предлагают упрощённый порядок, который снимает это требование для объектов, учтённых до 1 января 2013 года.
Что предлагают изменить
Сейчас норма выглядит жёстко: новая площадь в ЕГРН — следствие реконструкции. Собственник, у которого дом стоит на месте десятилетиями, а в реестре указана площадь, посчитанная по старой методике, должен сначала получить разрешение на реконструкцию, затем согласование и разрешение на ввод, и только потом заказывать кадастровые работы.
Предлагаемая редакция 218-ФЗ разрывает эту цепочку для объектов, государственный технический учёт которых провели до 1 января 2013 года. Актуализировать площадь в таком случае можно будет:
- без разрешения на реконструкцию;
- без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- без доказательств того, что реконструкция не проводилась.
Отдельно упрощается внесение сведений, которые нужны для государственной кадастровой оценки. Речь о годе ввода в эксплуатацию или окончания строительства и о материале наружных стен. Эти данные можно будет подать заявлением, без технического плана. Росреестр сможет вносить их самостоятельно — на основании документов региональных бюджетных учреждений, уполномоченных определять кадастровую стоимость.
Почему площадь вообще приходится уточнять
До 2013 года единой методики расчёта площади объектов не существовало. Инвентаризационные данные тех пор считались по региональным правилам, и привести их к общему виду тогда было нечем. Единая методика закрепилась позже, а требования к определению площади здания, сооружения, помещения и машино-места установлены приложением № 2 к приказу Росреестра № П/0393 от 23 октября 2020 года.
Отсюда типичная картина: фактическое здание одно, а в ЕГРН — площадь, посчитанная по устаревшей методике. Расхождение бывает и в несколько процентов, и в десятки процентов. Для жилого дома это может означать ошибку в площади, которую собственник потом платит налогом и по которой считает стоимость.
Замещать техучёт по всему массиву зданий за счёт бюджета предлагать не стали. Упрощение делают точечным — для тех, кто сам заинтересован привести реестр в порядок.
Что останется обязательным
Упрощение касается процедуры, а не точности. Уточненная площадь по-прежнему вносится в ЕГРН только через кадастровый учёт, на основании технического плана. Документ готовит кадастровый инженер.
Ключевое условие — поэтажный план ранее учтённого объекта, который уже есть у Росреестра, должен совпадать с поэтажным планом в новом техническом плане. Это принципиальный момент: если этажей или их конфигурация в реальности отличаются от того, что зафиксировано, задача решается не через упрощение, а через обычную процедуру уточнения сведений с обоснованием изменений.
Практически это означает, что до заказа работ нужно поднять поэтажный план из ЕГРН и положить рядом с обмерами. Если они расходятся — упрощённый путь закрывается, и разговор пойдёт в другую сторону.
Практика по Твери и Тверской области
Объекты, о которых идёт речь, в частном секторе области встречаются постоянно. Это дачные и садовые дома, хозблоки, гаражи, небольшие мастерские — всё, что ставилось на учёт до вступления в силу 218-ФЗ, когда техучёт вели БТИ по своим правилам. Для таких построек площадь в реестре часто занижена или, наоборот, завышена.
Отдельная группа — здания, к которым позже пристроили или перепланировали этаж. Если в реестре стояла площадь по старому поэтажному плану, упрощённый порядок здесь не поможет: планы не совпадут. Такие объекты идут обычным путём, с подтверждением того, что изменения проводились.
Второй практический момент — дачная амнистия. Если участок и дом оформляются по 240-ФЗ, площадь в ЕГРН указывается по факту, и её несогласованность с архивными данными обычно не является основанием для отказа. Проблема возникает позже, когда собственник продаёт объект, закладывает его или наследует, и выписка показывает не то, что есть.
Что стоит сделать сейчас
Пока законопроект не принят, процедура прежняя, но подготовиться можно заранее. Порядок действий такой:
- Заказать выписку из ЕГРН на здание и снять поэтажный план из реестра.
- Сравнить поэтажный план с фактическим — по числу этажей, их площади и расположению помещений.
- Если расхождений нет, подготовить доказательства технического учёта, проведённого до 1 января 2013 года.
- Получить заключение кадастрового инженера о применимости упрощённого порядка к конкретному объекту.
- Не инициировать реконструкцию: она потребует разрешительной документов, которых упрощение как раз лишает.
Ключевой вопрос, на который стоит получить ответ до начала работ, простой: совпадает ли поэтажный план в ЕГРН с тем, что есть на самом деле. От этого зависит весь маршрут и стоимость.
Собственникам зданий, поставленных на учёт до 2013 года, имеет смысл заказать проверку сейчас — до того, как изменение вступит в силу и встанет в один ряд с остальными упрощениями. Разбор конкретного объекта занимает немного времени и сразу показывает, подходит ли под него новый порядок.