Купили участок рядом со своим и хотите построить на них большой дом или развести сад и огород? В ЕГРН по-прежнему два отдельных участка с двумя кадастровыми номерами. Можно ли свести их в один — и что для этого нужно, разбираем по шагам.
Что такое объединение участков
Объединение земельных участков — это способ образования из двух смежных участков одного нового. Старые участки при этом прекращают своё существование, а на их месте появляется один с новым кадастровым номером и новой площадью.
Это не просто «склейка» двух кадастровых номеров. Прежние участки снимаются с учёта, а вместо них в реестр вносится совершенно новый объект. Право на него возникает автоматически, отдельного решения принимать не нужно.
У объединения есть близкий родственник — перераспределение. Разница в цели. Объединение нужно, когда вы хотите один большой участок. Перераспределение — когда вы хотите изменить площади: например, отдать часть своего участка соседу и получить недостающий кусок взамен. Целевое назначение и вид разрешённого использования новых участков при перераспределении берутся из исходных.
Что мешает объединить участки
Заявление подали, а кадастровый инженер говорит «не получится». Обычно это один из пяти случаев:
- Разные территориальные зоны. Это самое частое препятствие. Объединение возможно только если новый участок целиком попадает в границы одной территориальной зоны по Правилам землепользования и застройки. Если один участок — ИЖС, а второй — садоводство, объединить их в один нельзя.
- У одного из участков нет координат границ в ЕГРН. Технически объединить «неотмежеванный» участок невозможно: у него просто нет общих характерных точек с соседним. Сначала нужно уточнить границы каждого участка по отдельности, и только потом объединять.
- Превышен предельный размер участка. Градостроительный регламент устанавливает минимальный и максимальный размер земельного участка. Если сумма площадей выходит за верхнюю границу, объединение не пройдёт. Этот же параметр действует при разделе.
- Участок в залоге у банка. Залог автоматически распространяется на весь образованный участок, если иное не предусмотрено договором. Потребуется согласие залогодержателя, поданное вместе с заявлением и межевым планом. Без согласия банка процедуру не провести.
- Один из участков не в частной собственности. Объединить земельный участок в частной собственности с участком в государственной или муниципальной собственности нельзя. Такой путь возможен только через перераспределение с землями того же собственника.
Бывает и обратная ситуация: участок в залоге, но решение принимает суд. Тогда согласие залогодержателя не нужно — достаточно судебного решения, прямо предписывающего объединение. Этот же случай касается изъятия участка для государственных и муниципальных нужд.
Как объединить участки: пошагово
- Проверьте сведения из ЕГРН по обоим участкам. Выписка покажет категорию земель, вид разрешённого использования, наличие координат границ, обременения и залоги. Если хотя бы один участок «пустой» в части границ — вернитесь к первому пункту списка препятствий и начните с уточнения.
- Посмотрите территориальные зоны в ПЗЗ вашего муниципального образования. Это главный фильтр. Если зоны разные, ищите другой путь решения, а не пытайтесь обойти ограничение.
- Наймите кадастрового инженера и закажите межевой план. Форму и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке утверждает приказ Росреестра № П/0592. Можно подать документы и самому, если кадастровый инженер включён в список на сайте Росреестра и у него есть действующий сертификат.
- Подпишите соглашение между собственниками. Если после покупки участки у вас — подписываете с самим собой, это формальность. Но если правообладатель один, отдельное соглашение не требуется: основанием служит ваше заявление и межевой план.
- Согласуйте границы с правообладателями смежных участков. Это самая долгая и самая конфликтная часть. Границы считаются согласованными только при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Отказ соседа подписать акт останавливает всю процедуру.
- Подайте заявление о государственном кадастровом учёте и регистрации прав. Обе процедуры идут одновременно — при образовании двух и более объектов в результате объединения. Документы принимают через МФЦ или почтой.
Сколько стоит и сколько занимает
По срокам процедура укладывается примерно в полтора месяца:
- запрос сведений ЕГРН — 3 рабочих дня через ФГИС ЕГРН, 3–5 рабочих дней обычным запросом;
- подготовка межевого плана — 3–10 рабочих дней в зависимости от удалённости участка и объёма полевых работ;
- согласование границ с правообладателями смежных участков — от 3 рабочих дней до нескольких недель, зависит от людей;
- государственный кадастровый учёт и регистрация права — до 12 рабочих дней.
По деньгам: межевой план на объединение двух смежных участков в Твери и ближайших районах обходится ориентировочно от 12 000 до 25 000 рублей. Точная цифра зависит от удалённости, наличия подъезда и того, нужен ли выезд геодезиста на участок. К этому добавляется государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2 000 рублей для физического лица. Запрос выписки из ЕГРН для физических лиц бесплатный.
Если участки не межевались раньше, бюджет вырастет: это две отдельные процедуры уточнения границ плюс сам межевой план на объединение. Порядок именно такой — сначала границы каждого участка, потом объединение.
Кейс из практики
Обратился собственник дома в Тверском районе. За домом — два участка: 8 соток под сад и 6 соток, на которых стоит баня. Захотел объединить, поставить на участке новый дом и оформить всё одним объектом недвижимости.
Проверили ПЗЗ. Оба участка попадали в зону ИЖС, ограничений по максимальному размеру нет — предел позволял. Оба участка уже стояли на кадастровом учёте с координатами границ, это оказалось ключевым: без координат объединение просто не запустилось бы.
Межевой план подготовили за две недели. Акт согласования подписали все четыре смежных правообладателя без замечаний. Заявление подали через МФЦ, через 11 рабочих дней в ЕГРН появился один участок площадью 14 соток вместо двух. Старые кадастровые номера сохранили статус «сняты с учёта».
Отдельно отметим банк: у одного из участков была ипотека. Залогодержатель дал письменное согласие, и залог автоматически перешёл на объединённый участок целиком. Если бы согласия не было, Росреестр приостановил бы регистрацию.
Практика по Твери и Тверской области
Ситуация с двумя участками под одним домом — типичная для садоводческих товариществ и коттеджных посёлков в пригороде Твери, где землю продавали по частям поколениями. Классические сложности в нашем регионе:
- Разные ВРИ при общей зоне. В ПЗЗ Твери и Тверского района один и тот же массив нередко поделён на зоны ИЖС, СХ и ЛПХ. Участок по соседству может оказаться в зоне, где строительство невозможно — тогда объединение не поможет, придётся сначала менять вид разрешённого использования.
- Участки в старых СНТ без координат. Большинство садовых участков в ведомственных садоводствах decades назад поставлены на учёт по инвентарным данным без геодезии. Объединить такой участок можно только после уточнения границ по ст. 43 218-ФЗ.
- Предельные размеры в ПЗЗ. Правила землепользования конкретного муниципального образования устанавливают свои минимальные и максимальные размеры. Проверять надо именно тот ПЗЗ, где находится участок, а не тот, что вы нашли в интернете по запросу «ПЗЗ Тверь».
Если участок расположен в границах города Твери, процедура дополнительно согласуется с управлением архитектуры и градостроительной комиссией: на территории города действуют более жёсткие ограничения по параметрам застройки.
Главное, что стоит запомнить: объединение участков — это не бюрократия ради бюрократии. После объединения вы получаете один объект с одним кадастровым номером, одним техническим паспортом и одним адресом. Это упрощает и строительство, и оформление, и последующую регистрацию прав на дом.