Управление нормативно-правового регулирования Росреестра выпустило разъяснение от 31.03.2025 № 13-00448/25 о применении Федерального закона № 487-ФЗ от 26.12.2024, который изменил Градостроительный кодекс РФ в части определения момента завершения строительства объектов капитального строительства. Закон вступил в силу 1 марта 2025 года и с этой даты применяется единый порядок для всех объектов — от многоквартирных домов и коммерческих зданий до индивидуальных жилых и садовых домов.
Что меняется с 1 марта 2025 года
До вступления в силу 487-ФЗ в законодательстве отсутствовали единые правила определения даты завершения строительства объектов, для которых в силу положений ГрК РФ получение разрешения на строительство не требовалось. Это приводило к тому, что в технические планы и декларации об объектах недвижимости попадали разночтения — особенно по объектам индивидуального жилищного строительства и садовым домам, построенным без уведомления о начале строительства.
Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024 дополнил статью 52 Градостроительного кодекса РФ частями 12–15 и установил три варианта момента завершения строительства в зависимости от правового режима объекта. Одновременно уточнены требования к подготовке технических планов и деклараций: указание года завершения строительства теперь жёстко привязано к дате наступления юридического факта — получения разрешения на ввод, уведомления о соответствии или постановки на кадастровый учёт.
Три варианта момента завершения строительства
Части 12 и 13 статьи 52 ГрК РФ в редакции 487-ФЗ устанавливают следующий порядок.
- Для зданий и сооружений, строительство или реконструкция которых велась на основании разрешения на строительство, — строительство считается завершённым со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
- Для объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, подпадающих под статью 51.1 и часть 16 статьи 55 ГрК РФ, — со дня получения уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
- Для объектов, для строительства или реконструкции которых в силу части 17 статьи 51 ГрК РФ не требуются разрешение на строительство и подготовка проектной документации (в том числе жилых и садовых домов, построенных без уведомления), — со дня осуществления их государственного кадастрового учёта.
Часть 14 статьи 52 ГрК РФ устанавливает, что строительство или реконструкция объекта не может считаться завершённым при несоблюдении условий, перечисленных в частях 12 и 13. Это означает, что фактическое наличие здания на участке без надлежащего юридического оформления само по себе не делает объект завершённым строительством — до тех пор, пока не наступило одно из перечисленных событий.
Что это значит для технического плана и декларации
Росреестр в письме от 31.03.2025 № 13-00448/25 разъясняет, что в декларации об объекте недвижимости и в техническом плане в отношении жилых и садовых домов, подпадающих под часть 13 статьи 52 ГрК РФ, не может быть указан год завершения строительства ранее года обращения в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учёте такого объекта.
На практике это означает следующее. Если жилой или садовый дом построен в 2018 году, но владелец обращается за постановкой на кадастровый учёт только в 2025 году, в техническом плане должен быть указан 2025 год — а не 2018. Год постройки как самостоятельный реквизит в ЕГРН в этом случае утрачивает значение: в реестре фиксируется дата обращения с заявлением об учёте.
Исключения, перечисленные в разъяснении, касаются ранее учтённых объектов. В техническом плане здания или сооружения, подготовленном на основании технического паспорта, изготовленного до 1 января 2013 года, или в отношении ранее учтённого объекта, год завершения строительства указывается по правоустанавливающему, правоудостоверяющему документу или техническому паспорту. Также возможно указание года завершения строительства исходя из содержания документов заказчика кадастровых работ, в том числе для объектов, указанных в статьях 3.7, 3.8 и 3.9 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 («дачная амнистия», в том числе лесная амнистия).
Когда застройщику или собственнику нужно действовать
Часть 15 статьи 52 ГрК РФ в новой редакции возлагает на застройщика или иное лицо, имеющее основания для приобретения прав на здание или сооружение, обязанность подготовить и направить документы для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию либо для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав. Без выполнения этой обязанности объект не будет считаться завершённым строительством — со всеми вытекающими последствиями: от невозможности зарегистрировать право собственности до проблем с подключением к инженерным сетям и оформлением налоговых льгот.
Для уже построенных, но не учтённых объектов критично не откладывать обращение за кадастровым учётом. Чем позже подано заявление, тем на больший срок смещается дата признания объекта завершённым строительством, что может повлиять на исчисление налоговой базы, применение региональных льгот и сроков давности по спорам о самовольных постройках.
Практика по Твери и Тверской области
В Тверской области наибольшее число объектов, попадающих под часть 13 статьи 52 ГрК РФ, приходится на садоводческие товарищества и бывшие дачные посёлки в Калининском, Конаковском, Торжокском, Старицком и Калязинском районах. Десятки тысяч садовых и жилых домов, построенных в 1990–2010-х годах, до сих пор не поставлены на кадастровый учёт — часть из них используется постоянно, но не имеет записи в ЕГРН.
Для таких объектов после 1 марта 2025 года действует правило: год завершения строительства в техническом плане определяется годом обращения с заявлением о кадастровом учёте. Если правоустанавливающий документ или технический паспорт, изготовленный до 1 января 2013 года, отсутствует, восстановить исторический год постройки через технический план не удастся — потребуется судебный порядок установления факта или иные допустимые доказательства.
В Тверской области кадастровый учёт ведётся в местной системе координат. Технические планы на жилые и садовые дома, подготовленные в иной системе координат, будут возвращены Росреестром без рассмотрения. Наши кадастровые инженеры готовят технические планы в действующей региональной системе координат и учитывают изменения в части 13 статьи 52 ГрК РФ при указании характеристик объектов.
Если у вас есть садовый или жилой дом, построенный без разрешительной документации и до сих пор не поставленный на кадастровый учёт, — имеет смысл проверить его статус в ЕГРН и оценить, в каком году фактически будет зафиксировано завершение строительства.