Конституционный суд РФ принял постановление № 48-П, которым признал положения закона о государственной кадастровой оценке неконституционными в части, лишающей собственников возможности оспорить архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости. Во исполнение этого решения Росреестр разработал проект федерального закона, разделяющий процедуры оспаривания актуальной и архивной кадастровой стоимости (проект № 169913 на regulation.gov.ru).
Что не работает сейчас
Действующий порядок статьи 22.1 закона № 237-ФЗ позволяет обратиться в бюджетное учреждение, проводившее оценку, только с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявление подаётся в течение шести месяцев с даты оценки. Для актуальных сведений в ЕГРН этот срок работает: собственник видит уведомление от Росреестра и успевает подать заявление. Для архивной стоимости, которая применялась при расчёте налогов в прошлых периодах, шесть месяцев часто недостаточно — налоговое уведомление может прийти через год и более после утверждения оценки.
Что предлагается в проекте
Законопроект вводит отдельный механизм для архивной кадастровой стоимости — сведений, которые содержались в ЕГРН до внесения актуальных данных. Для оспаривания архивной стоимости заявление подаётся в пределах трёх лет с даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость, и применяется ретроспективно — с 1 января года, к которому относится дата оценки. Это позволит пересчитать земельный налог или налог на имущество за предыдущие налоговые периоды, а не только за текущий. Для актуальной стоимости порядок сохраняется прежний: шесть месяцев с даты оценки.
Практика по Твери и области
В Твери и области основные случаи, когда выгода от оспаривания архивной кадастровой стоимости ощутима, связаны с земельными участками под ИЖС и садоводство в пригороде и объектами коммерческого назначения в центральной части города, где разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью в предыдущие годы мог составлять 30–50 процентов. Если налоговое уведомление за прошлые периоды пришло существенно позже оценки и шестимесячный срок уже истёк, новый порядок позволит подать заявление сейчас — при условии, что рыночная оценка сделана в пределах трёх предыдущих лет.
Что делать собственнику сейчас
До вступления поправок в силу имеет смысл зафиксировать дату и стоимость по отчёту оценщика, проверить в ЕГРН, какой статус у кадастровой стоимости объекта — актуальная или архивная, и при необходимости обратиться за консультацией. После принятия закона процедура существенно упростится, но потребуется тот же пакет документов: отчёт независимого оценщика — члена СРО и актуальная выписка из ЕГРН.